Het leek een slimme zet: het exclusieve penthouse van bondscoach Ronald Koeman in Noordwijk te koop zetten in de hoop op een mooie verkoopprijs. Toch verloopt de verkoop van het luxe appartement allesbehalve vlekkeloos. Ondanks meerdere prijsverlagingen blijft het prestigieuze onderkomen tot nu toe onverkocht. De druk op Koeman neemt toe, want de kans op winst lijkt inmiddels klein. Een mogelijk miljoenenverlies dreigt, en dat is geen prettig vooruitzicht voor een man die gewend is om op het hoogste niveau te presteren.

Een droomlocatie zonder droomdeal

Het penthouse dat Koeman probeert te verkopen, bevindt zich op de tiende verdieping van het befaamde Domaine Huis ter Duin in Noordwijk. Met een panoramisch uitzicht op de Noordzee, moderne voorzieningen en een hoogwaardige afwerking is dit geen doorsnee woning. Integendeel, het gaat om een van de meest luxueuze appartementen aan de Nederlandse kust.

Toen Koeman de woning vorig jaar op de markt bracht, werd een vraagprijs gehanteerd van 2,7 miljoen euro. Gezien de locatie, het uitzicht en de exclusiviteit van het complex leek dat aanvankelijk een reële prijs. Toch bleef de belangstelling uit, zelfs na een eerste verlaging naar 2.595.000 euro. De verkoop bleef steken, en daarmee begonnen de eerste signalen van onrust zichtbaar te worden.

Meerdere prijsverlagingen zonder resultaat

Na maanden zonder serieuze biedingen besloot Koeman zijn verwachtingen bij te stellen. De woning werd tijdelijk uit de verkoop gehaald, maar inmiddels staat het penthouse weer op Funda, ditmaal voor 2.395.000 euro. In totaal is de vraagprijs dus met maar liefst 305.000 euro verlaagd. Het is duidelijk dat Koeman bereid is concessies te doen om de woning van de hand te doen.

Toch is de interesse nog altijd beperkt. De luxemarkt lijkt minder in trek dan voorheen, mede door de gestegen hypotheekrente en economische onzekerheid. Potentiële kopers in het hogere segment denken langer na en stellen grote aankopen vaker uit. Voor Koeman betekent dit dat hij voorlopig blijft zitten met een woning die meer hoofdbrekens dan rendement oplevert. Een situatie die je liever niet hebt als je tegelijk een nationaal team leidt in aanloop naar een groot toernooi.

Verlies ligt op de loer

Volgens gegevens van vastgoedsite BekendeBuren kocht Koeman het penthouse in 2020 voor 1.298.000 euro. Later liet hij er een hypotheek van 2,5 miljoen euro op vestigen, mogelijk met het oog op verbouwingen of andere investeringen. Dat wijst erop dat er meer geld in de woning zit dan de aankoopprijs doet vermoeden.

Mocht het penthouse worden verkocht voor de huidige vraagprijs van 2.395.000 euro, dan betekent dat niet automatisch winst. De hoge hypotheek, in combinatie met kosten voor onderhoud, eventuele renovaties, makelaarscourtage en belastingen, zorgen ervoor dat Koeman in de praktijk op verlies afstevent. De rekensom pakt ongunstig uit, zeker wanneer je ook de rente op de hypotheek meeneemt.

Waarom wil Koeman verkopen?

De bondscoach heeft nooit publiekelijk bekendgemaakt waarom hij het appartement wil verkopen. Er wordt gespeculeerd dat het om een strategische keuze gaat. Mogelijk wil Koeman zijn vastgoedportefeuille herstructureren, investeren in andere objecten of gewoonweg afscheid nemen van het pand wegens persoonlijke redenen. In de voetbalwereld zijn dergelijke wisselingen van vastgoed vaak gekoppeld aan veranderingen in de privésituatie of werkstructuur.

Het is bekend dat Koeman en zijn gezin eerder vastgoed bezaten in zowel Nederland als Spanje. Als voormalig topvoetballer en trainer van clubs in binnen- en buitenland is hij gewend om te verhuizen wanneer zijn werk of privésituatie daarom vraagt. Flexibiliteit is een terugkerend thema in zijn leven, en vastgoed lijkt daarin mee te bewegen.

Is de huidige vraagprijs realistisch?

Hoewel de vraagprijs inmiddels flink is bijgesteld, rijst de vraag of 2,4 miljoen euro nog steeds aansluit bij de marktwaarde. Er zijn duidelijke pluspunten:

• Het appartement ligt op een toplocatie aan zee.
• De afwerking is luxe en modern.
• Het gebouw biedt faciliteiten van hoge kwaliteit.

Maar er zijn ook uitdagingen:

• De doelgroep is relatief klein.
• Luxe vastgoed verkoopt momenteel trager.
• Kopers onderhandelen steviger door de economische situatie.

Deze combinatie maakt dat zelfs een goed geprijsd penthouse in dit segment geen snelle verkoop garandeert. Geduld en wellicht nog verdere concessies in prijs zijn nodig.

Hoe ziet de woning eruit?

Het penthouse beschikt over meerdere slaapkamers, een ruime woonkamer met veel lichtinval, een moderne keuken, en uiteraard een balkon met zeezicht. Alles straalt comfort en klasse uit. De locatie, het uitzicht en de privacy maken het object uniek.

Het Domaine Huis ter Duin staat bekend om haar exclusiviteit. Bewoners profiteren van een rustige omgeving, beveiliging en de nabijheid van strand, duinen en luxe voorzieningen. Toch blijkt dit alles op dit moment niet genoeg om kopers te overtuigen. Voor sommigen speelt ook mee dat het onderhoud en de servicekosten in dergelijke complexen vaak aan de hoge kant zijn.

Vastgoedmarkt in beweging

De bredere huizenmarkt is volop in beweging. Waar de prijzen jarenlang stegen, zien we nu stagnatie of zelfs daling in het hogere segment. Vooral woningen boven de 1 miljoen euro kennen langere verkooptijden. Oorzaken zijn onder andere de gestegen rente, strengere financieringsnormen en afwachtend consumentengedrag. Ook speelt mee dat veel mensen hun financiële toekomst onzeker vinden door internationale ontwikkelingen.

Voor Koeman betekent dit dat de timing niet ideaal is. In plaats van snel verkopen, lijkt afwachten de enige optie. Toch gaat elke maand die verstrijkt gepaard met kosten voor beheer en hypotheeklasten. Daarnaast kan het bezitten van onverkochte luxe eigendommen op termijn de bewegingsvrijheid beperken, zowel financieel als praktisch.

Wat zijn de opties voor Koeman?

Als de verkoop blijft uitblijven, zijn er meerdere mogelijkheden. Koeman kan besluiten de woning opnieuw uit de markt te halen en op een later moment opnieuw te koop zetten. Een andere optie is verdere prijsverlaging. Ook verhuur zou op korte termijn soelaas kunnen bieden, al brengt dat andere verplichtingen met zich mee.

Daarnaast zou hij ervoor kunnen kiezen om de woning te behouden en zelf (deels) te blijven gebruiken, bijvoorbeeld als rustpunt buiten zijn werk om. In dat geval is het pand meer dan een investering: het wordt een persoonlijke waardeplek. Wat hij ook kiest, het wordt een afweging tussen zakelijkheid en emotionele betrokkenheid.

Conclusie: luxe bezit zonder koper

Ronald Koeman wilde zijn exclusieve appartement in Noordwijk verkopen, maar loopt inmiddels tegen de harde realiteit van de vastgoedmarkt aan. De vraagprijs is inmiddels met meer dan drie ton gezakt, maar kopers blijven weg.

De kans op winst is vrijwel verdwenen, en met elke maand die verstrijkt, groeit het risico op verlies. Toch blijft het penthouse een bijzonder object met potentie — voor wie bereid is om de prijs te betalen.

Of dat binnenkort iemand zal zijn? De toekomst zal het uitwijzen. Voor nu blijft het een duidelijke les: ook luxe vastgoed verkoopt niet vanzelf, zelfs niet als je Ronald Koeman heet. In een markt die snel verandert, telt elke beslissing dubbel. En misschien is juist daarom geduld de belangrijkste troef die hij nu nog in handen heeft.